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　　7月23日，中国社会科学院财经战略研究院“住房问题研究”课题组在京正式发布《中国住房发展(2012年中)报告》。中国社会科学院财经战略研究院院长兼课题组组长高培勇讲话，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任兼课题组副组长倪鹏飞、中国社会科学院财经战略研究院博士高广春、中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员张慧芳、中国社会科学院财经战略研究院博士姜雪梅分别作了成果介绍。中国社会科学院财经战略研究院副院长史丹主持会议。

　　上半年房地产市场走势偏离调控目标

　　报告指出，今年上半年，面对日益恶化的国际经济环境，以及由此导致的复杂严峻的国内经济形势，党中央、国务院坚持稳中求进的工作基调，在“稳增长、扩内需、调结构、惠民生”的方针指导下，在微调和预调宏观经济政策的同时，坚持了房地产从严调控不动摇，上半年的房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标的区间，但近期呈现回暖的偏离“软着陆”目标的趋势。

　　课题组认为，上半年房地产市场走势偏离调控目标，主要是宏观政策微调导致的预期调整与市场恐慌引起的，而不是宏观政策微调实际作用导致的，但是这一回涨的变化给下半年的调控增加了复杂性和难度。虽然今年以来货币政策进入适度微调期，央行既降存准率又降息，银行可贷资金规模有所提升，但银行层面的资金宽松并不意味着房地产资金紧张局面会得到明显缓解。一方面，由于时滞等影响，宏观政策的微调还没有通过传导机制影响到房地产供求层面;另一方面，银行对房地产行业的贷款仍强调差别化政策;与此同时，房地产信贷政策微调影响有限。6月末，金融机构人民币房地产贷款增速比上季度末高0.2个百分点。而对市场影响最及时和直接的个人购房贷款余额7.49万亿元，同比增长11 %，增速比上季度末低1.1个百分点。

　　限购、限贷不放松 具体操作待完善

　　上半年，为巩固楼市调控政策，中央坚定不移地继续加大政策实施力度，多次重申抑制不合理需求，坚持限购、限贷等房地产调控政策不放松。

　　课题组指出，在具体操作上存在有待完善的问题：一是总体政策有待慎密。当宏观政策调控进行微调，且调控方向与住房调控方向不一致时，针对两者没有选择好有效定向和隔离的手段和工具;二是行政调控有待完善。没有完善房地产调控目标并予以制度化和长期化。第一，针对2011年调控目标没实现的没有追究责任;房地产调控问责制还没有兑现;第二，2012中央有关部门没有延续去年的各城市确定调控目标的要求，使得问责制无法实施;第三，针对一些城市微调调控政策，包括变相放松限购或者实行土地炒作，仅采取制止措施，没有进行责任追究;三是预期管理没跟上。尽管从严调控的政策没有改变。但是，一方面，面对宏观政策微调的过度解读，放松调控的市场传言，有关部门回应还不够清晰和有力;另一方面，尤其是在宏观政策微调初期，有关从严调控不放松的表态不够频繁和坚决。给媒体留下炒作的空间，给市场留下想象的空间;四是信贷政策无差异改变。事实上，首套房优惠并不能从实际意义上刺激太多刚性需求，即便改变政策，按照调控目标也应该在房价理性回归到一定程度(比如房价下降10%以后)，此前两次降息均采用无差异同比例降息(包括公积金)，二次降息时“要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，无疑发出了一个房贷降息的信号，是市场预期发生改变的主要原因;五是税制改革试点不积极。今年3月22日，国务院批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要适时扩大房产税试点范围。但是，到目前为止，扩大房产税试点的消息迟迟未见，这在一定程度上尤其影响市场预期。

　　下半年促宏观经济与住房市场双双“软着陆”

　　就今年下半年住房市场发展的总体趋势，报告指出，基于宏观大环境和房地产市场短期基本面的判断，宏观政策微调奏效，关键动力比较有力，从而为房地产调控创造了条件;刚性需求有所释放，开发商面临库存与资金双重压力，楼市整体供大于求。尽管2012年6月，房地产走势出现偏离“软着陆”的调控目标的趋势，只要下半年政策得当，住房市场调整仍有望趋向价格缓慢下降的“软着陆”，并在此基础上实现健康发展。但如果政策有力但不十分有力，基于各方博弈，下半年也存在价格温和回升，成交量继续增加的可能性。

　　课题组认为，下半年住房市场调控政策的基本目标是，争取实现促进宏观经济和住房市场的双双“软着陆”。在价格上，要扭转一度回涨的趋势，使之重新回到总体回落的方向上来;在销售上，总体基本平稳，保障房和普通商品房销售比例上升;在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加。总体思路是，毫不动摇，统筹兼顾，相机抉择，长短结合。主要任务是，通过强化和完善调控政策，扭转房地产回涨的局面，防止报复性反弹，及时预防和化解金融风险，确保房地产市场回归理性和“软着陆”，为经济平稳增长和“软着陆”做贡献;同时，为房地产长期内实现健康、稳定、均衡发展创造条件，而当务之急是扭转预期。

　　为此，课题组提出，第一，要继续从严执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件)，国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发〔2011〕1号;第二，近期国务院组织检查各地落实政策的情况，国务院领导和有关部门适时强调调控不动摇，主流媒体加大力度，积极宣传和引导预期;第三，国务院在近期内应迅速出台一些新的措施，以实际调控行动扭转市场预期。具体建议包括：第一，继续实施微调的策略，实施“促消费，稳投资，保出口”的宏观调控政策;第二，完善调控的部门和协调机制，落实调控目标责任制;第三，继续严格执行限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为;第四，完善新闻发言人制度，严惩有关房地产谣言的传播和炒作;第五，取消期房预售制度，完善差别化的金融政策;第六，将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口;第七，完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程;第八，规范租赁市场，发展租赁市场;第九，制定土地调控的目标，完善土地招拍挂制度。(来源：中国社会科学院财经战略研究院网站)